Wer zum ersten Mal ein Ladenlokal sucht, verwechselt oft die Begriffe Pas-de-porte, Fonds de commerce und D.A.B. (Droit au bail).
- Was unterscheidet sie?
- In welchen Fällen werden sie verlangt?
- Wie werden sie verbucht?
- Und übrigens: Welche Alternative gibt es zum Gewerbemietvertrag?
Definition: Pas-de-porte, Fonds de commerce und D.A.B. (Droit au Bail)
Definition D.A.B.: Droit au bail (Mietrecht)
Bevor wir darüber sprechen, warum man ein Droit au bail zahlt, stellt sich zuerst die Frage: Wozu dient es überhaupt? Die Antwort ist einfach:
Das Droit au bail sichert dem aktuellen Mieter die Verlängerung seines Mietvertrags. Lehnt der Eigentümer (Vermieter) die Verlängerung des ausgelaufenen Vertrags ab, muss er eine Räumungsentschädigung zahlen.
Das Droit au bail schützt also den Mieter. Und dieses Recht bekommt einen Wert, sobald er seinen Mietvertrag an einen Nachfolger abtreten möchte. Deshalb kann er sein Recht verkaufen. Also:
Die Zahlung des Droit au bail kann von einem neuen Mieter verlangt werden, der den Mietvertrag eines früheren Mieters übernehmen will.
„Den Mietvertrag übernehmen“ heißt: Zwischen Vermieter und neuem Mieter wird kein neuer Vertrag geschlossen. Der neue Mieter übernimmt lediglich einen laufenden Vertrag für die verbleibende Restlaufzeit.
Die Höhe des Droit au bail ist frei verhandelbar.
Definition: Pas-de-porte
Das Pas-de-porte, oft auch „Eintrittsgeld“ genannt, kann vom Vermieter (also dem Eigentümer) vom neuen Mieter verlangt werden.
Der Betrag ist bei Vertragsunterzeichnung fällig. Seine Höhe wird frei festgelegt, je nachdem, wie attraktiv das Ladenlokal ist. Der Vormieter hat in diesem Fall mit dem Pas-de-porte nichts zu tun.
Definition: Fonds de commerce (Geschäftsbetrieb)
Der Fonds de commerce ist die Gesamtheit der Bestandteile, die an den Übernehmer eines Geschäftsbetriebs abgetreten werden können.
Das Droit au bail ist ein Bestandteil des Fonds de commerce. Genauso wie der Kundenstamm, die Konten in sozialen Netzwerken und auf Marktplätzen, die Website und Domainnamen, die Lagerbestände, der Handelsname, die Arbeitsverträge usw.
Hier übernimmst du also nicht nur das Ladenlokal, sondern auch das Geschäft, das dort betrieben wird.
Ein Vermieter kann sich der Abtretung des Droit au bail widersetzen, nicht aber der Abtretung des Fonds de commerce
Meist geht mit der Abtretung eines Gewerbemietvertrags ein Wechsel der Geschäftstätigkeit einher. Anders gesagt: Der Vormieter hat nicht seinen Fonds de commerce verkauft, sondern nur das Droit au bail.
Das gefällt dem Eigentümer des Ladenlokals nicht immer. Deshalb nehmen manche französische Vermieter bei Vertragsunterzeichnung Klauseln auf, die die Abtretung des Droit au bail allein verbieten.
Der Mieter kann seinen Mietvertrag dann nur im Rahmen der Abtretung des Fonds de commerce übertragen. Dieser Abtretung kann sich der Eigentümer nicht widersetzen. Er kann aber Klauseln in den Mietvertrag aufnehmen, die diese Abtretung regeln.
Wie verbucht man Pas-de-porte und Droit au bail?
Verbuchung des Droit au bail
Das Droit au bail kann nur als Entschädigung verbucht werden. Es wird als immaterieller Vermögensgegenstand auf der Aktivseite deiner Bilanz erfasst. Es wirkt sich also nicht auf dein Ergebnis aus.
Verbuchung des Pas-de-porte
Es gibt 2 Möglichkeiten, das Pas-de-porte zu verbuchen:
- Als Mietzuschlag. Das ist der häufigste Fall. Es ist dann ein abzugsfähiger Aufwand in deiner Gewinn- und Verlustrechnung und damit steuerlich absetzbar. Der Abzug muss aber über die Laufzeit deines Mietvertrags verteilt werden.
- Als Entschädigung. Dann ist es ein immaterieller Vermögensgegenstand auf der Aktivseite deiner Bilanz. Steuerlich kannst du es nicht von deinem Ergebnis abziehen.
Die beiden Ansätze schließen sich nicht aus. Man kann das Pas-de-porte also teilweise als Mietzuschlag und teilweise als Entschädigung verbuchen.
Wie vermeidest du Droit au bail oder Pas-de-porte?
Ladenlokal ohne Droit au bail
Am häufigsten gibt es einfach keinen Vormieter. Du übernimmst ein freies Ladenlokal und unterschreibst also einen neuen Mietvertrag, statt den eines Mieters zu übernehmen.
Der andere Fall: Du verhandelst über das Droit au bail. Hat es der aktuelle Mieter eilig und gibt es wenige Interessenten, kann die Verhandlung zu deinen Gunsten ausgehen.
Ladenlokal ohne Pas-de-porte
Mehrere Fälle:
- Übernimmst du einen laufenden Mietvertrag, kann der Eigentümer kein Pas-de-porte verlangen,
- Der Vermieter entscheidet sich, kein Pas-de-porte zu verlangen. Aber Vorsicht: Das Pas-de-porte wird in der Regel als Mietzuschlag verbucht. Ohne Pas-de-porte setzt der Vermieter im Gegenzug möglicherweise eine höhere Monatsmiete an.
Wie das Droit au bail ist auch das Pas-de-porte verhandelbar. Du hast das Recht, die Zahlung eines Pas-de-porte abzulehnen. Findet das Ladenlokal nur schwer einen Mieter, steigen deine Chancen, kein oder nur ein geringes Pas-de-porte zu zahlen.
Welche Alternativen gibt es zum Gewerbemietvertrag?
Der Gewerbemietvertrag ist für junge Unternehmer eine schwere Last, denn er bindet dich (je nach Vertragsklauseln) für mindestens 3, 6 oder 9 Jahre.
Dafür sichert er dir langfristig deine Adresse. Ein Geben und Nehmen.
Wenn du eine Alternative suchst, gibt es auch Kurzzeitmietverträge, in Frankreich auch „bail américain“ genannt.
Der Bail américain hat große Vorteile: kein Pas-de-porte, kein Droit au bail und eine kürzere Bindungsdauer.
Aber du ahnst es schon: Der Vermieter wird im Gegenzug eher eine höhere Miete verlangen.
Das Wichtigste in Kürze
Zusammengefasst:
- Droit au bail: Es ist der Vormieter, der es vom neuen Mieter verlangen kann, der seinen Mietvertrag übernimmt.
- Pas-de-porte: Es ist der Vermieter, der es vom neuen Mieter verlangen kann, der einen Gewerbemietvertrag unterschreibt.
Pas-de-porte und Droit au bail sind nie verpflichtend und frei verhandelbar.
In verschiedenen Situationen musst du kein Pas-de-porte oder Droit au bail zahlen, etwa beim Bail américain, auch Kurzzeitmietvertrag genannt. Seine Vorteile werden aber oft durch eine höhere Miete ausgeglichen.
Mein Tipp zum Schluss: Überstürze nichts, vor allem wenn du zum ersten Mal ein Ladenlokal mietest. Sprich ruhig mit mehreren Maklern, Vermietern und Mietern. Interessiere dich für ihre Situation, ihre Einschränkungen, ihr Geschäft, die Kundenfrequenz, die Art der Kundschaft usw.
So gehst du die Verpflichtung mit viel Wissen und vielen Informationen ein, die deine Erfolgschancen erhöhen.
